Diritto immobiliare

Lo strumento previsto dalla legge è l'intimazione di sfratto per morosità, disciplinata dagli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile, seguita dall'udienza di convalida. I tempi e l'esito concreto dipendono dalla documentazione del contratto, dall'entità della morosità e dal comportamento dell'inquilino in giudizio. Per legge, il mancato pagamento anche di una sola mensilità, decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato versamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, legittima il locatore a intimare lo sfratto, unitamente alla richiesta di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti. La prassi prevede spesso, pur non essendo un passaggio obbligatorio, una diffida preliminare che solleciti il pagamento prima di avviare il procedimento. L'intimazione viene notificata all'inquilino con contestuale citazione per l'udienza di convalida: se l'inquilino non compare, o compare ma non si oppone, il giudice convalida lo sfratto; se contesta l'ammontare della morosità, il giudice può concedere un termine per il pagamento della parte non contestata, prima di decidere sulla convalida. Dopo la convalida, per l'effettivo rilascio dell'immobile può rendersi necessaria l'esecuzione forzata, con tempi che variano molto in base al tribunale e alla disponibilità dell'ufficiale giudiziario. È inoltre da considerare che, in alcune fasi della procedura, può essere richiesto un tentativo di mediazione come condizione di procedibilità. Una diffida ben costruita e documenti contrattuali in ordine incidono in modo significativo sulla rapidità dell'intera procedura.

L'usucapione ordinaria di un immobile richiede il possesso continuato, pacifico e non violento per venti anni, indipendentemente dalla buona o mala fede di chi possiede. Esiste anche una forma abbreviata, che riduce il termine a dieci anni, ma solo in presenza di un titolo di acquisto astrattamente idoneo, trascritto, e di buona fede al momento dell'acquisto. Il possesso rilevante ai fini dell'usucapione non è la semplice disponibilità materiale del bene: occorre l'esercizio di poteri di fatto corrispondenti a quelli del proprietario, esercitati in modo pubblico — alla luce del sole, senza nasconderlo a nessuno — e senza opposizione o violenza da parte di chi vanta un titolo migliore. Chi detiene un immobile in virtù di un contratto, come un conduttore o un comodatario, non può mai usucapirlo: la detenzione, per quanto prolungata, resta giuridicamente distinta dal possesso. La continuità del possesso è un requisito fondamentale: non serve un'attività ininterrotta ogni singolo giorno, ma serve che il possessore mantenga sempre la possibilità concreta di esercitare atti di dominio sul bene, senza interruzioni imputabili a un terzo o al legittimo proprietario. La prova, in giudizio, si basa tipicamente su testimonianze, documentazione fotografica, utenze intestate, e in molti casi una consulenza tecnica d'ufficio che accerti l'effettiva durata e continuità del possesso. L'usucapione deve essere accertata con una sentenza, che va poi trascritta nei registri immobiliari: non si acquista automaticamente al maturare del ventennio, ma occorre un giudizio (salva la possibilità, in alcuni casi, di ricorrere alla mediazione).